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地价一夜回到10年前。新城房价租金会不会重构?

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发表于 2017-7-25 14:09:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
昨天新城地铁站的E17-1租赁房地块招投标结果出来了,竟然是嘉定新城发展公司赤膊上阵,自己直接持有,地价价格每平方6000不到。简直一夜回到10年前。
地皮6000,加上建安,加上装修。估计这批租赁公寓房成本只有每平方1万左右。成本优势明显啊。本批租赁房60%是60平方上下的一室户,其余是90平方的二室户。这样计算60平方的成本才60万。按照现在新城一室户的房价一年4万计算,6.6%的收益率。跑赢了理财产品了。怪不得万科,恒大等一线房企都准备进入租赁房市场。
现在问题来了,先讨论优点
第一,对房价的影响。租赁房地价只有0.6万,而商品房E27-1是3.8万,租赁地皮价格只有商品房的16%,这说明商品房炒作的空间很大哦。而这次0.6万的地价会不会对以后的土地招投标带来冲击,可以拭目以待,理论上可以拉低未来的地皮价格,比较ZF部门0.6万都能卖。
第二,对房租的影响。民间租赁市场房屋成本是4万,而本批租赁房房屋成本是1万,意味着ZF租赁房成本优势很大,2年以后大批入市对嘉定新城的房租肯定有效果。降价可能性不大,但是对涨价预期肯定是打压的,以后想随便涨房租有点难了。
缺点讨论:
1.如果此类租赁房屋总量真能达到市场供给的50%的话,那未来房租定价权可能会从民间转移到ZF主管部门,属于市场错配。而ZF管制价格新中国60年的历史证明是失败的。
2.ZF出面搞租赁房,问题很大,ZF租赁房肯定优先给公务员和事业单位,普通居民很难得到。当初设计的廉租房和经济适用房已经证明是失败的。如果都被体制内的人获得,会形成新的不公平现象,体制内的租廉价的好房子,体制外的租贵的坏房子。给社会造成不公,扩大贫富分化。实在要不得。
3.ZF部门主管租赁房市场,因为中国国情所致,所以必然是不透明不公开,这样主管人员就有了寻租空间,真正需要的人租不到,手里有资源的反而占据。形成新的腐败。
4.租赁房退出机制设计是否完善,如果已经租到ZF租赁房的人,后期因为工作调动或者自己购房了,有可能不愿意退房,私底下转租出来赚取差价。这个在现在的公租房市场已经证明有发生,如何避免?







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zhoulimi + 2 楼主太棒了~

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 楼主| 发表于 2017-7-25 20:06:58 | 显示全部楼层
菊园北水湾 发表于 2017-7-25 19:49
这个地段确实有较强的租赁需求,地铁班次密,只要放开租赁对象,价格合理,不愁出租的。当然,我认为租金 ...

这种靠商业体靠地铁靠3甲医院的租赁房,10有89给体制内,而且肯定是优惠价,打折高科技和创业的名号。体制外,估计只能租赁偏远地段的。
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发表于 2017-9-16 00:49:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 triggle_panda 于 2017-9-16 00:54 编辑

2017年9月13日下午,上海4宗黄金位置租赁用地出让最终尘埃落定,作为唯一竞争者的上海地产包揽了这四幅地块。似曾相识的节奏,套路满满的自摸最终成交信息如下:
一、浦东新区南码头街道滨江单元06-05地块(南浦大桥浦东南路口)
所属板块:浦东世博
土地性质:租赁住房
起拍价格:3.4484亿
成交总价:3.4484亿
土地面积:17522.2平米
容积率:2.5
溢价率:0%
成交楼板价:7872元/平米
竞得人:上海地产
地块点评:
该地块位于陆家嘴和世博之间,南浦大桥(内环)入口处,滨临黄浦江。周边有轨交4号线、6号线、7号线,成熟社区和商业配套、有上海世博洲际酒店、浦东由由喜来登等,目前周边房价在12-14万元/平左右。

二、浦东新区北蔡社区Z000501单元03-02、03-03地块(前程路沪南路口)
所属板块:浦东北蔡
土地性质:租赁住房
起拍价格:8.9593亿
成交总价:8.9593亿
土地面积:53108平米
容积率:2.5
溢价率:0%
成交楼板价:6748元/平米
竞得人:上海地产
板块点评:
地块周边有轨交7号线芳华路站、龙阳路站,临近内环高架,靠近龙阳路商务区,目前周边房价10万/平左右。


三、徐汇区漕河泾社区196a-08地块(上师大南宁路口)
所属板块:徐汇漕河泾
土地性质:租赁住房
起拍价格:0.9014亿
成交总价:0.9014
土地面积:7745平米
容积率:1.8
溢价率:0%
成交楼板价:6466元/平米
竞得人:上海地产
板块点评:
地块位于漕河泾开发区,附近有轨交12号线龙漕路站、3号线石龙路站、龙漕路站,周边配套设施成熟,而周边房价也在10万元/平左右。

四、长宁区古北社区W040502单元E1-10地块(姚虹路红宝石路口)
所属板块:长宁古北
土地性质:租赁住房
起拍价格:3.5669亿
成交总价:3.5669亿
土地面积:9316.4平米
容积率:3
溢价率:0%
成交楼板价:12762元/平米
竞得人:上海地产
地块点评:
地块位于古北板块,附近有轨交10号线宋园路站,周边有宋庆龄纪念馆、上海儿童博物馆、商务广场、酒店、写字楼等,周边房价在13-15万元/平左右。



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发表于 2017-7-26 10:00:51 | 显示全部楼层
http://www.smi-co.com/shjs/node8/u1ai83604.html
来看看15年的相关报道吧

“三大体系”支撑万众创新
  如何营造良好创新创业环境,激发全社会创新创业活力,推动大众创业万众创新,嘉定坚持创业承载的“硬实力”和服务支撑的“软实力”并重,在三年内,推动完善立体化的科技创新服务体系、差异化的科技创新发展体系和多层次的科技创新平台体系,带动创新创业。
  创新创业者从幼苗长成大树,嘉定可以给予创业者“一路扶持”。根据《三年行动计划》,嘉定区将整合ZF科技创新服务机构和相关职能,成立区科技创新创业服务中心,对各类企业实行“全生命周期”的一站式精准服务。同时,通过盘活闲置厂房、商务楼宇等存量资源,鼓励多方参与,培育创业园、创业街、创业社区、创客空间等多种形态的创业载体,嘉定将建设更多开放便捷的“众创空间”,到2017年底,预计将构建形式多样、形态各异、功能多元的众创空间40个,总面积30万平方米以上。
  此外,即将启动实施“嘉定创业321”住房保障计划也为“创业草根”们注入一剂强心剂。嘉定计划到2017年底,为300名创业核心团队成员提供购房补贴,为创业骨干提供2000套人才公寓,为各类创业人员筹措1万间“创客客栈”,全方位营造嘉定鼓励创新、支持创业的良好环境。


E17地块就是在贯彻执行早年的既定计划,不是什么新鲜事
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发表于 2017-7-25 15:21:43 | 显示全部楼层
只能证明租房没有卖方房挣得多。别的你想多了
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 楼主| 发表于 2017-7-25 19:01:59 | 显示全部楼层
fatality 发表于 2017-7-25 15:21
只能证明租房没有卖方房挣得多。别的你想多了

你的意思,这次政策力度这么大,嘉定区ZF少收了起码20个亿的地皮钱,换来的是没任何效果?
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发表于 2017-7-25 19:27:52 来自手机 | 显示全部楼层
大风吹 发表于 2017-7-25 19:01
你的意思,这次政策力度这么大,嘉定区ZF少收了起码20个亿的地皮钱,换来的是没任何效果? ...

我觉得嘉定ZF傻的,为什么不让闵行松江甚至青浦出让租赁地块,他们才是房地产的大赢家。嘉定辛辛苦苦造汽车,土地却始卖不出价钱,一副低端姿态。自掏腰包买自己的地,不如用这个钱把待售的或者跑路的那些商住房商务楼买下来,改成租赁房。其他土地正常挂拍。辛辛苦苦造城十几年,现在正是回本的时候,傻的去表忠心,不如用心树立嘉定形象!
来自: 微社区
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发表于 2017-7-25 19:49:05 来自手机 | 显示全部楼层
大风吹 发表于 2017-7-25 14:09
昨天新城地铁站的E17-1租赁房地块招投标结果出来了,竟然是嘉定新城发展公司赤膊上阵,自己直接持有,地价 ...

这个地段确实有较强的租赁需求,地铁班次密,只要放开租赁对象,价格合理,不愁出租的。当然,我认为租金价格也不会比一般的低,毕竟房东的房子有各种不爽。打着科创的旗号说是给全球顶尖人才住,明显忽悠人了,顶多是嘉定区域重点扶持单位的普通年轻员工罢了。
来自: 微社区
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 楼主| 发表于 2017-7-25 19:57:34 | 显示全部楼层
菊园北水湾 发表于 2017-7-25 19:27
我觉得嘉定ZF傻的,为什么不让闵行松江甚至青浦出让租赁地块,他们才是房地产的大赢家。嘉定辛辛苦苦造汽 ...

对的,应该把新城过剩的那么多商业楼宇改成租赁出租房,这样才一举二得,盘活了资产也提供了租赁房源
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发表于 2017-7-26 08:06:12 | 显示全部楼层
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大风吹 发表于 2017-7-25 19:01
你的意思,这次政策力度这么大,嘉定区ZF少收了起码20个亿的地皮钱,换来的是没任何效果? ...

这块地块本来就是商办地块,不是住宅,拍不了那么多钱,再说现在商办不好卖,嘉定zf争取来做租赁住宅,下了步好棋
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woidan 发表于 2017-7-26 09:34
这块地块本来就是商办地块,不是住宅,拍不了那么多钱,再说现在商办不好卖,嘉定zf争取来做租赁住宅,下 ...

待挂牌的E17-1地块与嘉定新城地铁站更近,直线距离在200米左右,纯住宅用地,容积率2.5。预计将于10月份出让。
最早新光是商办用地,去年准备挂拍时改成纯住宅用地了。
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triggle_panda 发表于 2017-7-26 10:00
http://www.smi-co.com/shjs/node8/u1ai83604.html
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执行政策没错,E17更适合拍卖挣钱,不如把广西中旭那个烂尾楼收了做租赁房。
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ZF看地产商最近钱紧,就弄这种投资小,回报也能保证的项目给开发商。 毕竟他们是利益共同体。  有道理伐?
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       楼主分析,有道理。
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菊园北水湾 发表于 2017-7-26 10:15
执行政策没错,E17更适合拍卖挣钱,不如把广西中旭那个烂尾楼收了做租赁房。 ...

你怎知现在的模式不挣钱?
位置最好的地块本就该自持,才能最优利用。
引凤筑巢带来的虹吸效应,未来配套招商和人才政策的组合拳,长期效应和持续收益远大于短视的一锤子卖地
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