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  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-11-4 16:56
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    [LV.10]以坛为家III

    版主

    头像勋章发帖先锋最佳新人

    [规划/审批公示] 嘉定新城E27-1地块建造普通商品房项目设计方案的公示

    238645 23
    2016-12-27 16:41:04
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  • TA的每日心情
    无聊
    2016-4-7 10:30
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    [LV.2]偶尔看看I

    禁止发言

    2016-12-27 22:55:30
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    该用户从未签到

    新城见习经理

    2016-12-30 15:14:51
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    qqgzdx 发表于 2016-12-27 22:55
    开发商可售面积为11万平,41.98亿交易价格,3.8万一平回地本,4000建筑成本,2000其他成本,4.4万保本,金 ...

    你折算的太笼统了。也太不精准了。我来帮你算算成本:
    (一)  前期费用一般是400-500元/平方米,包含勘测费、设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费用、咨询顾问费
    (二) 主体建筑安装工程费,一般上海在4000-5000元/平米
    (三) 基础设施费一般是400-500元/平方米,包括室外给排水系统,室外电气工程、燃气系统、室外消防 费系统。
    (四) 环境工程费用,像是一般豪宅作品为600-1000元/平米,上不封顶。你弄个一排百年银杏,不花几百万
    (五) 公共配套设施费用,一般是1000元/平米,主要大头是人防/非人防车库,还有会所、物业中心等
    (六) 开发间接费用,一般为100-200元/平米,包括各项工程管理费用,开发借贷的资本化利息等
    (七) 不可预见费用,一般是200-300元/平方米。

    综上,开发成本里面,除去土地款,一般盖房子的各种成本合计在6000-7000元/平方米。

    当然,如果加上精装修,就不止这个数了,按照金茂的作品,还要再加上3000-5000元/平米不等(这还是战略采购价),上不封顶。一台Gaggenau的冰箱可能就要七八十万。

    但是你以为这就完了,那你就太天真了


    第一个大头,就是营销费用:一般是总销售金额的2.5%;

    第二个大头,就是财务费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等。财务费用一般是600-700元/平方米。视公司规模、资金紧张程度、基础利率变化而变化,上不封顶,这钱要是领导打裸条借来的,成本更高。

    第三个大头,就是管理费用,主要指集团总部及各开发公司行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。一般是总销售金额的3%;

    售价-各种以上的成本,是不是就是开发商赚的利润呢?

    不是。还有一个大头,税。

    千万不要认为,税是开发商交的,其实天底下所有的税,都是消费者交的。

    以前要交销售额5%的作为营业税。城建税及附加税为这5%的11%,现在营业税改增值税了,说是为企业减负,可以用总包等各类公司给的增值税**进行冲抵,但是有些企业税负是增加的。以前是销售额的5.55%,现在估计要超过6%。

    土地增值税,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,收取30%,增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,收取40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,收取60%;

    那扣除项目多些,是不是增值税就能少交点呢?图样图森破,这个“扣除项目”,都给你规定好了,比如营销费+管理费,我们都按照6%来做预算,但是税务局只给你算5%,比如财务费用,你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高,税务局也不认,他们只认基础利率。虽然有些开发商土地拿的早,差价的虽多,但一大半都被国家拿走了。

    还有一个是企业所得税,即扣除所有成本、增值税税金后,利润的25%,需要缴纳企业所得税。

    我们拿一个有5万平方米楼板价5万/平方米的项目试算一下,如果预计一年后上市,售价预计卖8万/平方米,毛坯交房,开发商扣掉土地成本后的开发成本按照6000元/平方米,营销费加上管理费是4800元/平方米,增值税按照6%计算,也是4800元/平方米。财务费用我们按照600元/平方米来计算。因为增值额没有超过50%,因此按照30%的扣除数,开发商需要交纳土地增值税5850元/平方米,这样这个项目的各类成本,就是72050元/平方米,再扣掉25%的所得税,就是1988元/平方米。80000元/平方米的销售价里,土地成本50000元/平方米,三大税12638元/平方米,当然,有盈利才会有土地增值税和所得税。这个项目净利润在3亿元左右,总销金额为40亿元,因此利润率在7.4%。这已经很好了,全国经济普查报告上说,房地产行业的利润率普遍在5.4%-6.5%。一个楼盘,从拿地到交房,需要3年时间,交完房,利润才能结转。做一盘40亿的生意,3年时间赚3个亿。你觉得利润率很高么?




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  • TA的每日心情
    奋斗
    2016-6-2 14:11
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    [LV.2]偶尔看看I

    新城副总监

    2016-12-28 13:22:18
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    joyouse 发表于 2016-12-28 10:18
    金地拿地价格更低,现在开也不亏,而且他应该会分批开,买个几年。倒是建发压力可能更大 ...

    最早记得说是9月份开的,后来10月份政策一出,改到12月开,现在貌似也没声音了。看来有的好拖了。金地不到2万的楼面价,现在怎么卖都不亏,只是现在政策观望期,定价不好定啊还好大开发商,反正拖得起,慢慢卖。就是对于购买者,这是很大的折磨。
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  • TA的每日心情
    开心
    2016-9-21 11:31
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    [LV.4]偶尔看看III

    新城高级经理

    微信达人

    2016-12-27 17:25:02
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    感觉和金地世家的格局很像啊
    心情莫名的不好
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2016-6-2 14:11
  • 签到天数: 4 天

    [LV.2]偶尔看看I

    新城副总监

    2016-12-27 19:41:05
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    建发金茂府?
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  • TA的每日心情
    慵懒
    2015-10-5 10:10
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    [LV.1]初来乍到

    新城副总监

    社区QQ达人

    2016-12-27 19:46:10
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    前面都是洋房吗
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  • TA的每日心情
    开心
    2013-11-17 22:41
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    [LV.4]偶尔看看III

    新城总监

    2016-12-27 20:30:45
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    开发商找设计单位强排出来的平面,叠墅前后间距估计16米左右,做到这么小的间距满足日照,估计是牺牲一层日照为代价(虽然一叠二的二层满足日照要求),兵营式布制,空间毫无变化,没有集中的绿化,粗看和马陆包装城平面差不多,这样能算豪宅真是服了,除非后面有大的变化,不要告诉我卖点在户型,在什么“墅”概念,当然价格如果便宜另当别论。
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  • TA的每日心情
    无聊
    2013-12-12 15:33
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]初来乍到

    新城总监

    2016-12-27 21:15:20
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    小区规划和香溢澜庭很像啊。 只不过小区规模更大,叠墅是6层。 香溢澜庭中间跨条河,其他配套撒也没有。
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    2016-12-27 21:28:09
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    乍看也太密了
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  • TA的每日心情
    无聊
    2016-12-15 16:16
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    [LV.4]偶尔看看III

    新城副总

    微信达人

    2016-12-28 08:27:14
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    看来嗅到了房价下探的味道,2016也是忍不住了,本来不需要这么快动工的。
    ~~~~~~~~~~
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  • TA的每日心情
    无聊
    2016-12-15 16:16
  • 签到天数: 18 天

    [LV.4]偶尔看看III

    新城副总

    微信达人

    2016-12-28 08:32:01
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    车位蛮紧张的,豪宅人家家里两部车太正常了,这完全不够。
    以后停车费、车位售卖费肯定高,作为他的邻居,我们小区车费看来也要水涨船高了。
    ~~~~~~~~~~
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  • TA的每日心情
    无聊
    2016-12-15 16:16
  • 签到天数: 18 天

    [LV.4]偶尔看看III

    新城副总

    微信达人

    2016-12-28 08:33:41
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    qqgzdx 发表于 2016-12-27 22:55
    开发商可售面积为11万平,41.98亿交易价格,3.8万一平回地本,4000建筑成本,2000其他成本,4.4万保本,金 ...

    我也觉得后年差不多松绑了。
    尴尬了金地,现在开还是不开。。。
    ~~~~~~~~~~
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2016-12-21 12:59
  • 签到天数: 52 天

    [LV.5]常住居民I

    新城总监

    头像勋章

    2016-12-28 08:53:26
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  • TA的每日心情
    慵懒
    2016-12-28 08:54
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    [LV.9]以坛为家II

    新城副总监

    社区QQ达人晒客勋章

    2016-12-28 08:59:37
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  • TA的每日心情

    2016-12-30 09:52
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    [LV.10]以坛为家III

    新城董事

    2016-12-28 09:57:32
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    zf限制太多了,没什么余地了。85%小户型,估计要打擦边球才能满足了
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  • TA的每日心情
    慵懒
    2018-11-28 12:42
  • 签到天数: 1046 天

    [LV.10]以坛为家III

    新城常务副总

    2016-12-28 10:02:14
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    这么密?这种叠墅还能算个毛的豪宅啊。
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